STJ restringiu o Airbnb, e o seu hotel vai lucrar com isso?

Airbnb e hotelaria, essa relação acaba de mudar. O STJ sinalizou uma virada no mercado de hospedagem e a maioria dos hoteleiros ainda não percebeu o que está em jogo.

O que o STJ decidiu, e o que não decidiu

A 4ª Turma do STJ determinou que proprietários de imóveis em condomínios residenciais precisam de aprovação de pelo menos dois terços dos moradores para ofertar unidades no Airbnb e plataformas similares, quando a convenção do edifício prevê destinação exclusivamente residencial.

O STJ não proibiu o Airbnb. O que fez foi estabelecer um precedente que já serve de referência para ações similares em tramitação, e que tende a reduzir significativamente a oferta de acomodações por temporada em condomínios residenciais nos principais centros urbanos.

Para quem opera um hotel, a distinção importa, e mesmo não sendo o fim do Airbnb é uma contração relevante da oferta concorrente no mesmo mercado.

O que muda na oferta de hospedagem

A disputa entre Airbnb e hotelaria começa exatamente aqui: apartamentos em condomínios residenciais competem diretamente com hotéis nos principais centros urbanos. São acomodações com cozinha, preço por diária muitas vezes abaixo do hotel e presença massiva nas OTAs.

Com a decisão do STJ servindo de base para novos processos, uma parcela relevante dessa oferta vai sair do mercado ou migrar para imóveis em edificações de uso misto, onde a atividade é permitida sem restrição. O ajuste não acontece de um dia para o outro, mas já está em curso.

O resultado direto: o hóspede que antes tinha dez opções de Airbnb no centro vai ter oito, depois seis. E uma parte crescente desse hóspede vai reservar hotel.

Mais demanda para hotéis: oportunidade ou receita perdida?

Depende de como o hotel vai responder.

Mais demanda com tarifa estática não é vantagem competitiva, e sim receita perdida de forma organizada. O hóspede que migrou do Airbnb para o hotel, em muitos casos, busca conveniência, segurança e previsibilidade. A questão é se o hotel vai capturar esse valor ou vai entregar o quarto pelo mesmo preço de sempre.

O erro mais comum nesse cenário é tratar o aumento de demanda como garantia de ocupação e não como oportunidade de RevPAR. Ocupação alta com tarifa baixa é um resultado ruim disfarçado de bom.

Quais mercados vão sentir primeiro?

A competição entre Airbnb e hotelaria é mais intensa justamente nas praças onde o short stay cresceu mais: São Paulo, Rio de Janeiro, Florianópolis, Fortaleza e Curitiba estão no topo dessa lista. São mercados com alta densidade de short stay em regiões centrais, onde a concorrência entre Airbnb e hotel é mais direta. Em destinos de lazer como Florianópolis, o efeito pode ser ainda mais pronunciado em períodos de alta temporada, quando a oferta de Airbnb costuma dobrar.

Para hotéis nessas praças, o momento de ajustar a estratégia tarifária é agora, antes que a demanda se mova e a concorrência perceba primeiro.

A janela existe, mas ela não espera.

Para entender o tamanho dessa janela, basta olhar para o histórico da relação entre Airbnb e hotelaria nos últimos anos. No início, a demanda migra antes que os preços reflitam a nova realidade. É exatamente nesse intervalo que hotéis com precificação dinâmica saem na frente.

Um RMS rodando 24 horas identifica o aumento de demanda em tempo real e ajusta as tarifas automaticamente, sem depender de alguém perceber que o mercado mudou. O hotel que opera sem automação vai descobrir a oportunidade quando ela já tiver passado.

A Climber faz exatamente isso. Automação de precificação ativa 24 horas, integração via API com os principais PMS do mercado, ajuste de tarifas com base em ocupação, pickup e comportamento da concorrência. Quando o mercado se move, o sistema já está trabalhando.

O STJ tomou a decisão dele. E o seu hotel, já tomou a sua?

Fale com um especialista da Climber.